El 26 de mayo de 2023, entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, de Derecho a la Vivienda, que busca proteger el derecho a una vivienda digna. Esta ley modifica varias otras normas relacionadas, como la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Ésta ley define dos conceptos esenciales para entender la nueva legislación:
- Zona de mercado residencial tensionado: Se decretará atendiendo al especial riesgo de oferta insuficiente de viviendas para la población en condiciones que la hagan asequible para su acceso al mercado. Serán los entes públicos autonómicos y/o municipales los que declaren una zona mercado residencial tensionado y la declaración durará tres años, pudiéndose prorrogar.
- Gran tenedor: persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial y/o de cinco inmuebles en entornos del mercado residencial tensionado.
Teniendo estos conceptos en mente, las principales modificaciones que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, de Derecho a la Vivienda conlleva son:
- Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
- La duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda habitual es de cinco años a voluntad del arrendatario, prorrogables automáticamente de manera anual, durante un máximo de tres años más.
- Después de ocho años, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de un año si se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica y el propietario es un gran tenedor.
- En zonas de mercado residencial tensionado, el precio del nuevo contrato de alquiler no puede exceder la renta anterior de los últimos cinco años, con un incremento máximo del 10% en ciertos casos.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del propietario.
- La actualización de la renta respecto al IPC está limitada hasta 2024, y posteriormente se creará un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda habitual.
- Cambios en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, se reducirá el rendimiento de la Renta:
- En un 90% cuando el propio propietario haya formalizado un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y el alquiler sea rebajado en más de un 5% con relación a que pagaba el anterior inquilino.
- En un 70% cuando se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
- Que el propietario haya alquilado por primera vez la vivienda, siempre que éste esté situado en una zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
- Cuando el inquilino sea una administración pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda.
- En un 60% cuando la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la suscripción del contrato de arrendamiento.
- En un 50%, en cualquier otro caso.
- Cambios relativos al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):
- Los ayuntamientos pueden exigir recargos de hasta el 50% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para viviendas permanentemente desocupadas, si esta situación persiste durante más de dos años.
En caso de que el desempleo, constante e injustificado, supere los tres años, los recargos pueden aumentarse hasta el 100%.
La presente ley contempla las obligaciones que implican ser propietario o inquilino:
Nuevas obligaciones para los propietarios:
Los propietarios deben proporcionar información completa y transparente a los inquilinos o futuros inquilinos sobre las características de la vivienda y las condiciones del arrendamiento.
Nuevas obligaciones para los grandes tenedores:
hay que puntualizar que, los grandes tenedores son personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, y/o de cinco inmuebles en entornos del mercado residencial tensionado.
Los grandes tenedores deben colaborar con la Administración Pública proporcionando información sobre las viviendas que poseen. Hay restricciones en los incrementos de renta y su actualización, así como requisitos para solicitar un desahucio. Os explicamos las más destacadas:
- Protección contra desahucios: Se limita la posibilidad de desahucio en casos de vulnerabilidad social y económica, priorizando alternativas como arrendamientos sociales, reestructuración de deudas u otras soluciones habitacionales.
- Control de precios de alquiler: Se permite a los entes públicos autonómicos y/o municipales establecer Índices de Precios de Referencia de alquiler para las zonas de mercado residencial tensionado, con el objetivo de regular los incrementos excesivos y garantizar la accesibilidad de la vivienda.
- Promoción de la vivienda social: Se promueve la creación de parque público de vivienda social mediante incentivos fiscales y otras medidas para las administraciones locales y los grandes tenedores.
- Protección de los colectivos más vulnerables: Se prevén medidas específicas para colectivos como personas con discapacidad, víctimas de violencia de género o familias monoparentales para garantizar su derecho a la vivienda.
- Mejora de las condiciones de habitabilidad: Se refuerzan las obligaciones de los propietarios en relación con el estado de conservación de la vivienda, incluyendo la realización de reparaciones necesarias para garantizar unas condiciones dignas de habitabilidad.
Sanciones por incumplimiento: Se establecen sanciones para aquellos propietarios o inquilinos que incumplan las obligaciones establecidas por la ley, con el objetivo de garantizar su cumplimiento y proteger los derechos de los arrendatarios.
Es importante tener en cuenta que este resumen proporciona sólo una visión general de las principales disposiciones de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Para obtener información completa y precisa, es recomendable asesoramiento profesional en caso de tener dudas o inquietudes específicas relacionadas con esta nueva normativa.
