Tienes un inmueble de propiedad y has decidido alquilarlo? Está claro que los ingresos serán las rentas mensuales, pero … qué gastos podemos deducir? ¿Cómo puedo reducir la tributación de estos rendimientos?
Antes de analizar qué gastos son deducibles, hay que tener en cuenta que para que el alquiler de inmuebles sea considerado una actividad económica es necesario la contratación de una persona a jornada completa. En caso contrario, nos encontramos ante rendimientos de capital inmobiliario, y es este segundo caso de que se trata en esta publicación:
Para empezar, hay que exponer que el rendimiento neto de un inmueble alquilado es la diferencia entre los ingresos (rentas cobradas a los arrendatarios) y los gastos afectos a este alquiler. Por lo tanto, los gastos deducibles serán todos aquellos gastos necesarios para obtener los rendimientos. Estas las dividimos en dos grandes grupos, que son los siguientes:
Los gastos del GRUPO A son gastos que están limitadas, es decir, la suma de estos gastos no podrá superar la cuantía de los rendimientos obtenidos. Por tanto, no se puede obtener un rendimiento negativo con estas, y el resultado mínimo será de 0, quedando a compensar en ejercicios posteriores los gastos que no se puedan deducir en este ejercicio.
- Conservación y reparación: Facturas de conservación y reparación del inmueble alquilado (pintura, reparación de instalaciones, sustitución de elementos …). Las facturas de ampliación o mejora no serían deducibles, ya que son consideradas una inversión y se tendrían en cuenta en un eventual ganancia o pérdida patrimonial, y afectarían el cálculo en caso de transmitir el inmueble.
- Intereses y otros gastos de financiación: Intereses de préstamos y otros gastos de financiación para adquisición o mejora de los inmuebles en cuestión.
El resto de gastos, las del Grupo B, pueden hacer que se obtenga un rendimiento negativo, ya que se deducen íntegramente en el ejercicio en cuestión.
- Tasas y tributos: Los tributos como el IBI, basura y otros tributos no estatales son deducibles, excepto los de carácter sancionador.
- Servicios profesionales: Facturas de asesoría y / o gestión, gastos ocasionados por la formalización de contratos, de defensa de carácter jurídico, etc.
- Comunidad: Las cuotas de comunidad, tanto recurrentes como extras.
- Suministros: Facturas de suministros (agua, luz, gas, etc.) que sean necesarias para la obtención de rendimientos de alquiler del inmueble.
- Seguros: Los recibos de seguros del inmueble (cobertura contra incendios, robos, …). No son deducibles los seguros no afectos al alquiler, como podría ser los seguros de vida del propietario.
- Otros gastos: Facturas de servicios de limpieza, mantenimiento de jardines, vigilancia, portería, servicios relacionados con el inmueble, etc.
- Amortización del inmueble: Es deducible la amortización del inmueble, consistente en el 3% del mayor de los dos siguientes: del valor catastral de la construcción, o bien sobre el cálculo de la proporción que pertenece al valor construcción en escrituras de adquisición.
- Amortización del mobiliario: Es deducible la amortización anual de los bienes cedidos en el inmueble, que deben constar en contrato y / o anexo y siempre que sean de vida útil superior a un año: electrodomésticos, mobiliario, etc.
Asimismo, hay que tener en cuenta que algunos de los gastos se prorratearán según los días que haya sido alquilado el inmueble, deduciendo sólo aquellos importes realmente afectos al arrendamiento (y por tanto, dejando sin deducir los gastos que se han afectado en períodos sin alquiler). En determinados casos, a pesar de tener períodos en que el inmueble no esté ocupado por un tercero, los gastos serían plenamente deducibles.
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